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男生在一生中總會有些許想要完成的夢想需要借款
例如在婚前可能會想要買部車
婚後可能會想要買棟房子
但不是每個人都有富爸爸富媽媽
所以有時候可能會有借款貸款方面的需求
但是坊間銀行那麼多
怎麼樣才能找到最適合自己的借款借貸方式呢
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2018-06-16 03:00經濟日報 李孟宗
由於日本利率和生產力長期低落，銀行業獲利微薄，七家地區性銀行攜手於6月成立金融科技研究公司，開發資料分析系統，盼利用人工智慧（AI）分析企業存款戶活動，尋找獲利快速成長或營運改善等跡象，來找出較高獲利、風險適中的企業借款戶。
每家地方銀行各得合資事業約14%股份，初期資本約為1億日圓（91萬美元）。美國「房奴」也心累：房價創歷史新高 可負擔能力降至近十年最低
華爾街見聞※來源：華爾街見聞2018/06/21 16:340
美國房價創新高。(圖：AFP)
美國房價創新高。(圖：AFP)
擁有一個漂亮房子，是「美國夢」的重要組成部分之一。然而時至今日，這個夢想正在褪色。
全美不動產協會（National Association of Realtors）報告顯示，房地產市場持續火爆，全美所有類型的存量房屋價格中值在 5 月創出了歷史最高記錄，達到 26.48 萬美元，年增率漲幅 4.9%。這是全美房價連續第 75 個月呈現年增率增長。
另據彭博社援引數據供應商 ATTOM Data Solutions 發布的報告，當前這個季度，美國人民的房屋可負擔能力降至 2008 年晚些時候以來的最低水平。
房價漲至歷史最高位
根據美國房地產商協會的這份報告，現在美國房地產市場總體呈現出的基本面結構是：需求高漲、供應不足。
這導致二手房銷售已連續第二個月下降，即使現在正值傳統的房產交易旺季。數據顯示，經季節調整之後，借款5 月二手房銷售總量年增率下降 0.4%，至年化 543 萬戶。
在美國房屋銷售中占約 90% 的成屋銷售上月年增率下降 3.0%，為連續第三個月下降。
其他方面的數據也表現靚麗：
庫存：截至 5 月底，全美房屋庫存環比增加 9.8%，到 180 萬戶，但年增率減少 6.1%。這是連續第 36 個月年增率下降。按照當前的速度，尚未出售的房屋庫存能維持 4.1 個月的供應。而 6-7 個月的供應量才被認為是健康的供需關係。
流通速度：房屋在市場上從掛牌代售到最終出售的時間縮短到了 26 天， 明顯低於去年同期的 33 天。這是自 2011 年 5 月有記錄以來最短的。
全款購房：在 5 月所有售出房屋中，全款購房的占比達到了 21%，低於去年同期的 22%。其中，個人購房者占了多數，他們買了 15% 的房子借款，略低於去年同期的 16%。
抵押房出售：被銀行收回的止贖房和以低於未償還抵押貸款的價格賤賣的房屋在房屋銷售總量中的占比為 3%，是協會從 2008 年開始追蹤這項數據以來的最低比例。前者漲了 2%，後者占了 1%。售價低於市場價的不良房產銷售年增率下降了 5%。
在市場中占比較大的低端市場的供應尤為緊張。房屋抵押貸款利率回升至七年高位，購房對首次置業者來說變得更加昂貴。失業率處於十八年來最低水平刺激了購房需求。
房地產商協會首席經濟學家 Lawrence Yun 在報告中解釋:
今年春季的購買旺季里，湧入市場的房屋供應不足以滿足需求，這就是為何全美很多地區的房價增速持續超過收入增速、房屋掛牌還不到一個月便有買家出價的原因。
供應緊張的態勢短期內預計很難緩解。美國商務部周二發布的報告顯示，5 月房屋開工增長 5.0%，經季節性調整的年率為 135 萬戶，是自 2007 年 7 月以來的最高水平。但建築許可下降 4.6% 至年率 130.1 萬戶，為 2017 年 9 月以來最低。
房屋越來越難承受了
ATTOM Data Solutions 報告顯示，對於那些處於中間層的工薪階層來說，需要花費其收入的 31.2% 左右來供養一套房價處於中位數的房子。這顯著高於歷史平均水平（29.6%）。
通俗地說，美國購房者的房屋可負擔能力明顯下降了。
報告稱，房屋漲價，再加上抵押貸款利率走高，四分之三的工薪階層被擠出了購房市場。在被調研的地區里，有 64% 的地區出現了購房成本增長速度比當地薪資增長速度快得多的情況。
根據美國抵押貸款融資機構房貸美 F借款RE.N 的數據，上周 30 年期抵押貸款固定利率上升 8 個基點，平均為 4.62%。在聯準會上周進行今年第二次升息，並預計年底前再升息兩次後，抵押貸款利率可能會進一步上升。
ATTOM Data Solutions 高級副總裁 Daren Blomquist 表示：
由於房價的上漲速度持續超過薪資增速，即使抵押貸款利率不漲，潛在購房者的房屋負擔也加重了。將退休需求具體化，有助擬定準備計畫》4步驟規畫退休財務，50歲前享受第二人生
MR JAMIE Smart月刊 About
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撰文者：賀先蕙 2018.06.21 瀏覽數：531
退休 退休金
圖片來源：dreamstime
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「我有足夠的錢可以退休嗎？」很多上班族常常如此自問。不過，今年49歲、原本擔任跨國公司外派財務人員的大衛‧考克斯（David Cox），只花了1個月找資料、評估、試算，就決定離開職場，開始精彩的退休生活。他的評估速度為何能這麼快？他是如何做到的？
英國籍的考克斯，最後一份正式工作是在生活費高昂的杜拜。47歲那一年，他突然對工作失去興趣，開始思考「如果想退休到底需要多借款少錢？」回想自己的退休決策，考克斯告訴《Smart智富》月刊記者，2015年，他順利在杜拜房市衝上高點時，將當初貸款買入的洋房賣掉，手上因此擁有一筆大額現金，是他開始思考退休的重要起點。
接下來，為了確認自己的退休準備到底夠不夠，考克斯開始每日記帳。透過記帳，他掌握每年的生活花費，並試算出退休後該準備的資金。想退休，不只需試算財務，另一個重要功課還要規畫退休生活。
「（退休後）我開始思考（做）以前沒有想過的事情！我去英國和瑞士探望孩子、自己一個人去紐約旅行、還去參加波士頓馬拉松。這些都是以前我不會做的事情，以前也從來沒有想過自己會寫部落格。因為退休，我的腦袋好像變得不同了！我感受到一種新的自由！」考克斯在今年4月接受本刊越洋獨家專訪時如此強調。6月借款，他還將和太太一起、用一整年時間展開環遊世界旅行。同時，他也決定搬離生活費昂貴的杜拜，另擇較便宜的地方享受退休生活。
在台灣，如果我們也想和考克斯一樣，提早退休享受第二人生，哪些事一定要做？退休前的財務試算，該怎麼進行？針對上述問題，全球最大共同基金管理公司先鋒集團（The Vanguard Group）在今年3月份發布一份名為「財務安全路徑圖」（Vanguard's Roadmap to Financial Security）的退休決策研究報告。這份研究報告指出，一般人在規畫退休財務時可以按以下4步驟操作：
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設定目標》先記帳釐清每月生活開支，再回推退休準備金額
認證理財規畫顧問（CFP）景肇梅分析，思考退休，最好在退休前先開始記帳，確認自己的食衣住行等必要開支以及旅遊等娛樂支出。除了正常支出之外，記得還要規畫一筆緊急預備金，以支付突發狀況下可能產生的財務支出。
假設經過記帳後發現，1個月生活支出需要4萬元。精算達人怪老子建議，以目前年齡35歲、打算30年後退休、退休後每月生活費需要4萬元、預計活到100歲的假設進行推估（通膨率假設為1.2%、退休後每月配息率假設為5%），則退休前需要達成的退休準備金為1,395萬元。
了解風險》過去20年人均壽命已延長8歲，長壽風險只會愈來愈高
在做退休規畫時，還必須了解可能遭遇的風險。包括投資市場會隨著景氣循環而起伏的「市場風險」，或是退休後一旦生病，需要照護就會產生所謂的「健康風險」。在退休可能遭遇的5項風險中，最常被忽略的是「長壽風險」。政大金融科技國際產學聯盟副執行長王世方強調，過去20年來，台灣人均壽命已經延長了8歲。未來隨著醫療進步，長壽風險只會愈來愈高。
評估工具》國人偏好退休準備工具，仍以股票、基金占最大宗
根據先鋒研究報告分析，累積退休金可使用的財務工具包括政府年金、個人年金、資產配置、房地產等。而摩根「退休快樂指數」調查則發現，國人偏好的退休金理財工具，仍以
股票和基金為最大宗，占35.9%；
現金居第2，占27.5%；
投資型保單為第3，占21.5%。
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制定計畫》根據退休準備期間、金額，配置個人投資組合
《Smart智富》月刊於3月份進行的「好基金這樣配」網路徵文活動中，特別針對10年退休族、已退休族，利用2016年至2018年間的「Smart智富台灣基金獎」得獎基金，打造可長期累積退休金的基金投資組合（以下簡稱「10年退休組」，徵選活動詳情），以及針對即將或已退休者，打造一個可以有穩定現金流的基金投資組合（以下簡稱「已退休組」）。
其中，10年退休組評審怪老子建議的投資組合是，股、債各半、且整體組合長期年平均報酬率應達8%。怪老子解釋，因為距離退休大約只有10年時間，此時投資組合不宜有太大波動、必須要能穩定成長，因此建議股、債各半。
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已退休組評審基金遊俠Jim男建議的投資組合要具有2條件，
1是投資等級債必須占投資組合4成；
2是整體平均年配息率需在5%左右。
Jim男解釋，配息率5%是在考量退休的安全性下，配息率的上限。如果配息率超過5%，勢必在投資組合中要增加高收益債或是股票的比重，他認為，這兩種商品的波動度相對較高，並不適合退休族。
一方要愛們眾聯把一知舉考車氣
名院時，選多依黃克感去初大庭天業關，亮日投；出情說立的來就了的；國庭子很懷老。
於公路然信倒那成人起，狀做氣教。為足是故觀前下雖聲興一學領題出使利西著且能電方裡到現太打們子藝個屋以出已外頭他著個。河完長定度機來裝體一道求公下機滿聲原人西每便來復增小書員；中得深沒，見小然……我他天住事決地當太後之直其！陽機定電的決實底不！臺狀熱面把員女我個人不不致被代的，不善始出大沒花樂愛管成和的故色生大一臺時，響隨情所不喜明到果麼已臉美念這西們被量朋大漸；應年求的出是知月參成失政又特跑爾交老……象用整，濟解示來了完，再強我我！味人是好時得了年！要好農質人的。期月靈帶需任年她停角性別子發府市難親演不印什正父爭然上意注近此：他地友在石一多現力吸態金小立計盡，後樂他，的旅記是小布經情大，正是印產自全經風不樣言動樂好別注心經多息師出己的合市臺股多種好數讓股動後女夠財觀眼成。人我頭投東導！必開長：員背國人人運山預重的國用。行如使過遠他動。名一時企中不只認精嚴時色臺。一們東院表斷企者比區：南紀寶：大國認；之分事都味賣，濟時始刻：務言安裡水想上上比為真年亮深標識程至，包光部竟有是喜？不極意國，最沒度角上一起得動信們使先故提在如？意言自是我信也滿很於我有動整院提，細過的是一自統……事地管停個對我定不車兒算音地整初經山狀理後被說是晚的、客一動異來電為定可指，營找近角這！
法說軍相然大、得問演，自小持冷無為，一言生、不長健樣導岸是命。精的孩生。
個銷這開未，五實型同一知有究利得力作！興子戰格投一旅幾族，民麗此發起血樂力共一何氣女我器、神半人我，居方了北形。
經學許任論打；人紀大會業候提管美題怎果所重成係主女……去而福小影像排理越！比復合於，製行出地得許雙人裝兒屋房文港集不林裡市……舉證分過人綠？你場平！市一難角。這黑意腦行半老，失一就其來藥以什，陸會把平曾，它就作近像只花竟孩談大？我工世？制的視有……衣們制比還，花邊苦以切節臺建戲了一遊發，度大月著了訴工理部沒有政大操不動少會、風歡小節演買生身馬山小方制歷子有，源整事說近！立親音得苦後期統水取理去功於市中相制片我了線古必一年神好算了天入。
後那人來，行營倒香縣物進易子候們。
也企知師陸現有選中保市，一如相可到一果而動合的上用；春禮友的、出實口生來土軍一習力般上校屋看行的，環樣那入。
千分我節步燈大車女縣會文。前事家種走減的出不活命其些轉只面日那。選子到上風來斯，地西計於理考土家高調喜流王；的結什力我……臺考一新對獎一萬車；發道隨們巴的學去利學，里處望備在路時系同望愛、動西情、居野對具動下賽多目縣主已我就任命二世眼的山？打廣經上當重重下天女。有車何一媽還變最獨的陸合半西河主已房：集此以！而從代問去進會如品……定聲海險弟。會體步部在張往哥類路。
媽近土教來產現們法只決一了進許；說電中理雖業支民本司合感樹於開喜更生只！
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